מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף על הגג, מחסן שהפך לחדר או הרחבה שנעשתה לפני שנים. בהרבה בתים ודירות יש תוספות כאלה, ולא תמיד ברור אם הן נעשו בהיתר. כשמוכרים או קונים, וכשלוקחים משכנתא, השאלה הזאת יכולה להשפיע על הכול, כולל על שווי הנכס.
המאמר מסביר באופן כללי איך בנייה ללא היתר נבדקת, איך היא עלולה להשפיע על הערכה, ומה כדאי לעשות. הוא לא מחליף ייעוץ של עורך דין או מהנדס, שמטפלים בפן המשפטי וההנדסי.
מהי בנייה ללא היתר
בנייה ללא היתר היא בנייה שנעשתה בלי אישור מהוועדה המקומית, או בנייה שחורגת ממה שאושר. זה יכול להיות דבר גדול, כמו קומה נוספת, או קטן יחסית, כמו סגירת מרפסת או שינוי בחזית. יש הבדל בין חריגה קטנה לחריגה משמעותית, וההשלכות משתנות לפי המקרה.
למה זה משנה לשווי
נכס שיש בו חלק לא מוסדר מציב שאלות. האם אפשר להסדיר אותו? מה יידרש לשם כך? האם הקונה הבא או הבנק יסכימו להתייחס אליו כחלק מהנכס? בהערכה, שמאי בוחן אילו חלקים בנכס מוכרים ואילו לא, ומעריך את השווי בהתאם. לפעמים השטח הלא מוסדר נלקח בחשבון חלקית, ולפעמים לא נלקח בכלל. זה תלוי בנסיבות ובמטרת ההערכה.
הקשר למשכנתא
בנקים בודקים בדרך כלל על מה בנוי השווי שהם מכירים בו. אם חלק מהנכס נבנה ללא היתר, הם עשויים להתייחס אליו בזהירות. המשמעות לקונה היא שהמימון עלול להיות נמוך ממה שהוא מצפה, ויהיה צורך להשלים מהון עצמי. לכן כדאי לברר את הנושא לפני החתימה, ולא בשלב שבו הבנק כבר בוחן את הבקשה.
איך בודקים אם יש היתר
- נסח טאבו, כדי להבין את הזכויות הרשומות.
- היתר הבנייה המקורי, ותוכניות שהוגשו לוועדה.
- טופס אכלוס או אישור שמעיד על גמר הבנייה.
- השוואה בין התוכנית שאושרה לבין מה שקיים בפועל, במדידה או בהשוואה.
- בקשה למידע מהוועדה המקומית, כשבעל הזכות מבקש.
לא תמיד כל המסמכים בידי המוכר, ולכן כדאי לבקש אותם מוקדם ולעבוד עם עורך דין ושמאי.
מה שמאי עושה בנושא
שמאי מקרקעין בודק את השטחים המוכרים לעומת השטחים שבנויים בפועל, ומסביר איך הם משפיעים על השווי. הוא גם בודק מה התוכניות החלות על המקום מאפשרות, כי לפעמים אפשר להסדיר חריגה ולפעמים לא. מה שהוא לא עושה הוא להבטיח שהרשות תאשר היתר בדיעבד. זו החלטה של הרשות והיא תלויה בנסיבות.
אפשרות להסדרה
בחלק מהמקרים אפשר להגיש בקשה להיתר בדיעבד או לבקש הקלה. זה תהליך שיש בו עלויות, עיכובים וסיכונים, ולכן הוא דורש ייעוץ משפטי והנדסי. בהערכה, שמאי יכול להסביר באופן כללי איך האפשרות הזאת משפיעה על השווי, אבל הוא לא יכול לדעת מראש מה הרשות תחליט.
לקונים: מה לעשות
- לבקש מהמוכר את ההיתרים ואת התוכניות.
- לבדוק מול עורך דין מה המשמעות של חריגה שמצאתם.
- להתייעץ עם שמאי על ההשפעה על המחיר.
- לפעול כשהמחיר ותנאי החוזה משקפים את הסיכון, למשל בהסכם על מי אחראי לטיפול.
- לא להסתמך על "זה ככה בכל הבניין". גם אם זה נפוץ, זה לא פותר את הבעיה.
למוכרים: מה לעשות
עדיף לדעת על חריגה לפני שמעלים מודעה. מוכר שיודע, יכול לבחור: להסדיר לפני המכירה, לתמחר בהתאם, או למכור בצורה שבה הקונה מכיר את המצב. גילוי מאוחר גורם לעיכובים ולפעמים לביטול עסקאות.
נכס בבניין משותף
בבניין משותף יש גם הבדל בין הדירה לבין הרכוש המשותף. תוספת בנייה על הגג או בחצר עשויה לדרוש הסכמה של שאר הדיירים, ולא רק היתר. כדאי לבדוק עם עורך דין מי הבעלים של הזכויות, ומה כתוב בתקנון הבית המשותף.
בנייה ישנה
בניינים ותוספות שנעשו לפני שנים רבות עשויים להיות מוסדרים באופן שונה מבנייה חדשה. לפעמים יש להם היתר שאבד, ולפעמים אין. שמאי ועורך דין יכולים לבדוק מה אפשר לברר, ובאילו מסמכים. אין להניח שבנייה ישנה היא בהכרח בעיה, וגם לא שהיא בהכרח תקינה.
מה השפעה על פרויקטים של התחדשות עירונית
בפרויקטים כמו פינוי בינוי, תוספות בנייה שלא הוסדרו עלולות להשפיע על מה שהדייר מקבל, או על ההליך. אם אתם דיירים בבניין שבו מדברים על פרויקט, כדאי לבדוק מראש את מצב התוספות ולשוחח עם איש מקצוע.
שלוש דוגמאות כלליות
הדוגמאות הבאות מקורן בתיאורים כלליים ולא בנכס מסוים. בדירה שבה סגרו מרפסת לפני שנים, לרוב עולה השאלה אם הסגירה מוסדרת, ואם שטח המרפסת נספר כשטח בנוי. בבית פרטי שבו נוספה קומה או יחידת דיור, ההשלכות רחבות יותר, כי מדובר בשטח משמעותי. בדירת גג שבה נבנה חדר על הגג, צריך לבדוק גם מה הוא אומר לגבי זכויות הבנייה של הבניין כולו. בכל אחד מהמקרים השמאי בודק אחרת, והתוצאה שונה.
מה בדרך כלל לא עובד
יש כמה גישות שנפוצות אבל לא עוזרות. לטעון ש"כולם בנו" לא משנה את מצבו של נכס מסוים. להסתיר את התוספת בשיחה עם הקונה או הבנק עלול ליצור בעיות חמורות יותר אחר כך. ולהניח שהבנק לא יבחין היא הנחה מסוכנת, כי הוא בודק מסמכים ולעתים שולח שמאי לנכס. העדיפות היא בירור מוקדם ושקוף.
שיחה עם עורך דין ועם מהנדס
כשיש חריגה, כדאי להתייעץ עם שני אנשי מקצוע נוספים. עורך דין מסביר את ההשלכות המשפטיות, כולל מה קורה בהסכם מכר ומי אחראי. מהנדס או אדריכל בודקים אם אפשר להסדיר את התוספת מבחינה תכנונית ומה נדרש. שמאי משלים את התמונה בכך שהוא מעריך מה ההשפעה על שווי הנכס. שלושתם עובדים בצורה הכי יעילה כשהם מתאמים ביניהם.
שאלות שכדאי לשאול שמאי
- האם ההערכה מתייחסת רק לשטח המוכר, או גם לשטח הלא מוסדר.
- איך הוא התייחס לחריגה, ולמה.
- אילו הנחות נעשו לגבי היכולת להסדיר.
- מה עלול לשנות את ההערכה אם תתברר פרט חדש.
- האם יש מסמכים שכדאי להשיג לפני שמחליטים.
תחושת ביטחון בעסקה
כשכל הצדדים מבינים את מצב הנכס, העסקה רגועה יותר. מוכר שמציג את הנתונים בגלוי מקבל בדרך כלל יחס טוב יותר, וקונה שיודע מה הוא קונה מקבל החלטה טובה יותר. הבירור המוקדם חוסך לשני הצדדים זמן ומתח.
איך לפנות לשמאי
תארו את התוספות בצורה כנה, כולל מה נעשה ומתי. צרפו תוכניות והיתרים אם יש. השמאי ישאל שאלות ויבדוק את הנכס. ככל שהמידע שלמות יותר, כך ההערכה מדויקת יותר.
שמאי לנכסים עם בנייה לא מוסדרת בכל אזור המרכז
המשרד נותן שירות בכל אזור המרכז ומעריך את כל סוגי הנכסים. אם יש לכם שאלה על נכס עם תוספות, אפשר לפנות, לתאר אותו בקצרה ולברר מה כדאי לבדוק.
שירותי המשרד בנושא
צילום: Pexels – House renovation