מהו דוח אפס ?
דוח 0 נכתב על ידי שמאי מקרקעין ומטרתו בדיקת כדאיות כלכלית של פרויקט מקרקעין. הדוח מהווה את התוכנית הכלכלית של הפרויקט ומבוצע עבור מגוון של פרויקטים החל ממגורים ומשרדים וכלה בפרויקטים של מלונות ותעשייה ומסחר. השמאי בוחן פרויקט במצבו הראשוני ומעריך את עלויות הפרויקט ואת השווי הסופי שלו וכן בודק את המודל התכנוני לפי חוקים ותקנות בתחום. הבדיקה שהשמאי מבצע היא טרם קבלת מימון מהבנק לפרויקט.
הדוח כולל בחינה של זכויות הבנייה בהיבט התכנוני , הערכת עלויות הקמת הפרויקט ותקבולים הצפויים ממנו ובדיקת הזכויות בנכס מבחינה משפטית.
הדוח נערך לפי מספור החודשים מאחד עד החודש האחרון בו מסתיים הפרויקט
תוכן הדוח
דוח 0 הינו רחב ומפורט וכולל סעיפים רבים כאשר העיקרים בהם הם:
תיאור הפרויקט – מצב הבינין הקיים, גוש, חלקה, שטח, מודל תכנוני והערכת מימון
תיאור סביבה– מיקום הנכס, פרטים כמו פיתוח סביבתי, דרכי גישה מאפייני אוכלוסייה וכדומה. פרטי גודל החלקה, גבולות וכו.
מצב משפטי – זכויות בעלים , במידה ויש חוזה חכירה מכניסים את פרטיו , הסכמים נוספים אם חלים על הנכס (כמו קומבינציה, תמ"א 38 וכו) , נסח טאבו ,חוזה חכירה הסכם שיתוף וכו.
מצב תכנוני– תוכניות אשר חלות לגבי הקרקע, ייעוד הקרקע, פרטי התוכנית, זכויות בנייה , שימושים מתוכנית ואפשרות לביצוע שינויים, אפשרויות ומגבלות אשר חלות על הכנס, חניה, מספר קומות, קווי ביניין וכו.
מודל תכנוני מוצע – היתרי בנייה, שטחים מתוכננים לבנייה וכו.
מטרת שומה ועקרונות שנערכה על פיהם– באיזה גישה חושב השווי , אומדנים בין השאר באמצעות סקרי שוק של נכסים באותו קנה מידה באיזור וכו.
השקעה והכנסות צפויות – בהתבסס על עלויות בנייה ועל נתוני ביקוש ועסקאות באותו איזור.
בדיקת התאמה לבנק-?
סיכום הדוח ומסקנות– הצגת מסקנות הדוח עם רווח צפוי
למה צריך בעצם דוח אפס ?
צריך דוח אפס על מנת לקבל אישור בנקאי של הפרויקט לפני התחלת פרויקט, הבנק מחייב את היזמים בהגשת הדוח. בעבר היו מקרים של פשיטות רגל וכך הרוכשים מצאו עצמם ללא נכס בעקבות זאת נחקק חוק מכר דירות אשר שינה את חוקי המשחק ומחייב היום את היזם של הבנייה למנות מפקח מטעמו כאשר לרוב מדובר בשמאי שכותב את הדוח לפני קבלת המימון המבוקש.
דוח אפס לתמ"א 38
דוח אפס לפרוייקט תמ"א מורכב יותר זאת מאחר וישנה בנייה קיימת עליה יתווספו תוספות בנייה בשונה מהדוח תמ"א הסטנדרטי שנכתב לפני תחילת הבנייה כאן על השמאי לקחת בחשבון מרכיבים רבים שעלולים להשתנות בהתאם לשינויים שיבוצעו בביניין על מנת להערך כראוי לאופי הייחודי של פרוייקט כזה ולמנוע בעיות עתידיות יש לבחור בשמאי הבקיא בתחום ומעודכן בשינויים האחרונים.
שעות הפעילות:
יצירת קשר:
מהו דוח אפס ?
זהו דוח בדיקת כדאיוּת כלכלית של פרויקט מקרקעין, המבוסס על בדיקה עסקית טרם קבלת מימון פיננסי בנקאי להקמת הפרויקט. את הדוח מבצע שמאי מקרקעין, ומטרתו היא להעריך את עלויות הפרויקט, לאמוד את ההכנסות ממנו בהתבסס על משתנים שונים, לבדוק את המודל התכנוני לפי חוקים ותקנות בתחום ולהציג את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
בין השאר הדוח כולל בדיקה של הזכויות בנכס מבחינה משפטית, בחינה של זכויות הבנייה בהיבט התכנוני, הערכת עלויות הקמת הפרויקט ותקבולים הצפויים ממנו.
דוח אפס מבוצע לגבי פרויקטים מסוגים שונים, בהם מסחר, תעשייה, מגורים, משרדים, תחנות דלק, מלונאות ועוד.
למה צריך בעצם דוח אפס ?
דוח אפס הנו אחד המסמכים החשובים ביותר עבור כל יזם נדל"ן!. כאשר אדם פשוט רוצה לקבל הלוואת משכנתא מהבנק עליו להביא הערכת שווי דירה משמאי מקרקעין. כאשר יזם נדל"ן רוצה לבנות בניין עליו להביא אף הוא דוח משמאי מקרקעין ולדוח זה קוראים "דוח אפס". דוח אפס בעצם משקף את רמת הכדאיות בפרויקט ועל דוח זה מסתמך הבנק בהענקת המימון הנדרש בכדי להתחיל בעבודות הבניה. במאמר זה אנו נתייחס לחשיבות של דוח אפס למיזמים שונים כדוגמת בניין חדש ואו תכניות של תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם על היזם להביא את המימון הגבוהה ביותר.
דוח אפס לתמ"א 38
תמ"א 38 שונה מפרויקט בנייה רגיל, ולפיכך דוח אפס שיוגש לגביו יהיה מותאם למאפיינים הייחודיים של פרויקט זה. כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38 נדרשים דוחות לבדיקת כדאיות כלכלית להקמת פרויקט בבניין בנוי.
הבנייה במסגרת תמ"א 38 היא מיוחדת ומושפעת ממשתנים רבים אשר גורמים לחוסר ודאות.
העובדה שהבניין בנוי ועליו אמורה להיתווסף תוספת בנייה יוצרת בעיות שונות מההיבטים ההנדסי, המשפטי והתכנוני, אשר אינן קיימות לגבי בניין חדש אשר נבנה מהיסוד.
מטרתו של דוח אפס בפרויקט תמ"א 38 היא להפחית את מימד אי-הוודאות מהגורמים המעורבים בפרויקט, דוגמת היזם, המשקיע או הבנק. מאחר שהתחום של תמ"א 38 הוא דינמי, קיימת חשיבות רבה לבקיאות בתחום ולהכרת השינויים שחלים בו מעת לעת. מומלץ לבחור בשמאי מקרקעין בעל הידע הדרוש לעריכת דוחות אפס עבור פרויקט תמ"א 38.
לייעוץ ראשוני חייגו עכשיו
או השאירו פרטים ונחזור אליכם:
שירותי החברה:
טלפון ליעוץ ראשוני 24/7
מהו דוח אפס ?
זהו דוח בדיקת כדאיוּת כלכלית של פרויקט מקרקעין, המבוסס על בדיקה עסקית טרם קבלת מימון פיננסי בנקאי להקמת הפרויקט. את הדוח מבצע שמאי מקרקעין, ומטרתו היא להעריך את עלויות הפרויקט, לאמוד את ההכנסות ממנו בהתבסס על משתנים שונים, לבדוק את המודל התכנוני לפי חוקים ותקנות בתחום ולהציג את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.בין השאר הדוח כולל בדיקה של הזכויות בנכס מבחינה משפטית, בחינה של זכויות הבנייה בהיבט התכנוני, הערכת עלויות הקמת הפרויקט ותקבולים הצפויים ממנו.
דוח אפס מבוצע לגבי פרויקטים מסוגים שונים, בהם מסחר, תעשייה, מגורים, משרדים, תחנות דלק, מלונאות ועוד.
למה צריך בעצם דוח אפס ?
דוח אפס הנו אחד המסמכים החשובים ביותר עבור כל יזם נדל"ן!. כאשר אדם פשוט רוצה לקבל הלוואת משכנתא מהבנק עליו להביא הערכת שווי דירה משמאי מקרקעין. כאשר יזם נדל"ן רוצה לבנות בניין עליו להביא אף הוא דוח משמאי מקרקעין ולדוח זה קוראים "דוח אפס". דוח אפס בעצם משקף את רמת הכדאיות בפרויקט ועל דוח זה מסתמך הבנק בהענקת המימון הנדרש בכדי להתחיל בעבודות הבניה. במאמר זה אנו נתייחס לחשיבות של דוח אפס למיזמים שונים כדוגמת בניין חדש ואו תכניות של תמ"א 38 ופינוי בינוי בהם על היזם להביא את המימון הגבוהה ביותר.
דוח אפס לתמ"א 38
תמ"א 38 שונה מפרויקט בנייה רגיל, ולפיכך דוח אפס שיוגש לגביו יהיה מותאם למאפיינים הייחודיים של פרויקט זה. כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38 נדרשים דוחות לבדיקת כדאיות כלכלית להקמת פרויקט בבניין בנוי.
הבנייה במסגרת תמ"א 38 היא מיוחדת ומושפעת ממשתנים רבים אשר גורמים לחוסר ודאות.
העובדה שהבניין בנוי ועליו אמורה להיתווסף תוספת בנייה יוצרת בעיות שונות מההיבטים ההנדסי, המשפטי והתכנוני, אשר אינן קיימות לגבי בניין חדש אשר נבנה מהיסוד.
מטרתו של דוח אפס בפרויקט תמ"א 38 היא להפחית את מימד אי-הוודאות מהגורמים המעורבים בפרויקט, דוגמת היזם, המשקיע או הבנק. מאחר שהתחום של תמ"א 38 הוא דינמי, קיימת חשיבות רבה לבקיאות בתחום ולהכרת השינויים שחלים בו מעת לעת. מומלץ לבחור בשמאי מקרקעין בעל הידע הדרוש לעריכת דוחות אפס עבור פרויקט תמ"א 38.הבנייה במסגרת תמ"א 38 היא מיוחדת ומושפעת ממשתנים רבים אשר גורמים לחוסר ודאות.
העובדה שהבניין בנוי ועליו אמורה להיתווסף תוספת בנייה יוצרת בעיות שונות מההיבטים ההנדסי, המשפטי והתכנוני, אשר אינן קיימות לגבי בניין חדש אשר נבנה מהיסוד.
לייעוץ ראשוני חייגו עכשיו
או השאירו פרטים ונחזור אליכם:
שירותי החברה:
זכויות שמורות © | יוסי קאפח שמאי מקרקעין ורכוש