מה בודק שמאי משכנתא: מדריך לקונים

מי שלוקח משכנתא פוגש בשלב מסוים את שמאי המשכנתא. הוא מגיע לנכס, מסתכל, מצלם ויוצא, ואחר כך הבנק מקבל חוות דעת. לא תמיד ברור מה הוא בדיוק בודק ואיך זה קשור לסכום שתקבלו. במאמר הזה נסביר בצורה פשוטה מה נבדק, ומה אפשר לעשות כדי להגיע מוכנים.

למה הבנק צריך שמאי

הבנק מלווה כסף, והנכס משמש בטוחה. הוא רוצה לדעת מה הנכס שווה, כדי להחליט כמה הוא מוכן לתת. לכן הוא מבקש הערכה של שמאי מקרקעין, שלא תלוי בצדדים לעסקה. ההערכה הזאת משפיעה על המימון, ולכן היא שלב חשוב בתהליך.

מה השמאי בוחן

הוא בוחן את הנכס עצמו: שטח, חלוקה, קומה, מצב, חניה, מחסן ומרפסת. הוא בוחן את הבניין: מעלית, מצב הרכוש המשותף ותחזוקה. הוא בוחן את הסביבה: מיקום, רעש, שירותים וגישה. ואחרי זה הוא משווה לעסקאות אמיתיות שנעשו באזור, ומתאים את ההבדלים בין הנכסים.

בדיקה של מסמכים

הביקור בנכס הוא רק חלק. השמאי בודק גם נסח טאבו, כדי להבין מי הבעלים ואם יש הערות או שעבודים. הוא בודק היתרי בנייה, כדי לראות אם הבנייה תואמת למה שאושר. ובמקרים מסוימים הוא בודק תוכניות שחלות על האזור. אם יש חריגות, הן עלולות להשפיע על השווי שהבנק יכיר בו.

עסקאות להשוואה

העיקרון הוא השוואה: אילו נכסים דומים נמכרו לאחרונה בסביבה, ובכמה. אחרי שהשמאי מצא נכסים דומים, הוא מתאים כל אחד מהם: אם הדירה שנמכרה גדולה יותר או נמצאת בקומה גבוהה יותר, הוא מתקן. כך מתקבל טווח שעליו מבססים את ההערכה. אין נוסחה אחת, ולכן שמאים שונים יכולים להגיע למספרים קרובים אך לא זהים.

מה לא נכנס להערכה

שמאי הבנק לא בודק הנדסית את מבנה הבניין, ולא בודק אם יש רטיבות או בעיות באינסטלציה, אלא אם הן בולטות. הוא גם לא בודק את מצבכם הכלכלי. ההחלטה על גובה ההלוואה נקבעת בבנק, לפי ההערכה ולפי נתונים נוספים, כמו הכנסה והתחייבויות.

איך להתכונן לביקור

• לוודא שיש גישה לכל חלקי הדירה, כולל מרפסת, מחסן וחניה.
• להכין תוכנית דירה והיתרים, אם יש.
• לספר על שיפוצים ותוספות שנעשו.
• להיות זמינים לשאלות.

אין צורך במאמץ מיוחד בסידור הדירה. השמאי בודק נתונים, לא עיצוב.

מי בוחר את השמאי

בדרך כלל הבנק מציע רשימה של שמאים שעובדים איתו, ולעתים מקצה אחד. כשאתם יכולים לבחור, כדאי לשאול מה הניסיון של השמאי בסוג הנכס ובאזור. בנוסף, אפשר לבקש הערכה פרטית נפרדת, כדי להבין מראש מה צפוי.

שמאי משכנתא לעומת שמאי פרטי: ההבדל המעשי

שמאי הבנק עובד כחלק מהליך האישור של הבנק, ואתם לא תמיד רואים את מה שהוא כותב לפני ההחלטה. שמאי פרטי עובד בשבילכם, מוכן להסביר ולענות על שאלות, ואפשר לשוחח איתו לפני שמחליטים. זה מצב שבו שני השמאים משלימים אחד את השני, והם לא סותרים. יש מי שבוחר לשלב ויש מי שמסתפק בשמאי הבנק.

מה משפיע על הערכה, בקצרה

כמה גורמים משפיעים במיוחד על תוצאת ההערכה: מיקום מדויק, מצב הדירה והבניין, קומה, חניה וכיווני אוויר, ומצב ההיתרים. גם התנאים בשוק בזמן ההערכה והעסקאות האחרונות באזור משפיעים. לכן לפעמים שתי דירות שנראות דומות מקבלות הערכות שונות, והשמאי יכול להסביר את הפער.

מה אי אפשר לשנות ומה אפשר

אי אפשר לשנות את המיקום, את גודל הדירה או את השוק. אפשר לדאוג למסמכים מסודרים, לוודא שאין חריגות שלא נבדקו, ולהסביר לשמאי על שיפוצים שנעשו. אם יש משהו בדירה שמעלה את ערכה ואינו נראה מיד, כמו שיפוץ יסודי או תוספת בהיתר, כדאי לוודא שהשמאי יודע עליו ויש לכך תיעוד.

שאלות שמתעוררות אצל קונים

קונים רבים שואלים אם אפשר "להשפיע" על השמאי. התשובה היא שלא, ושלא כדאי לנסות. השמאי אמור להעריך לפי עובדות, ומה שחשוב הוא לספק לו מידע מלא ונכון. קונים אחרים שואלים אם כדאי להיות נוכחים בביקור. בדרך כלל כדאי, כדי שתוכלו לענות לשאלות, אבל זה תלוי בהסדר מול הבנק.

אחרי שמקבלים את ההערכה

כשההערכה מגיעה, הבנק מחליט כמה להעניק. אם יש פער בין ההערכה למחיר, זה הזמן לשוחח עם היועץ, עם המוכר ועם עורך הדין. כדאי לבקש הסבר על ההערכה אם אפשר, ולהבין איך נקבעה. אם הייתה לכם הערכה פרטית קודמת, תוכלו להשוות ולהבין מה גרם להבדל.

מה קורה אם ההערכה נמוכה

אם ההערכה נמוכה ממחיר הרכישה, הבנק יתבסס בדרך כלל על הערך הנמוך יותר. תצטרכו להשלים את ההפרש מהון עצמי, או לנהל משא ומתן על המחיר. על כך נרחיב במאמר נפרד על הערכה נמוכה, אבל חשוב לדעת שהמצב אפשרי ושלא תמיד אפשר לשנות אותו.

הערכה פרטית לפני שמגיע שמאי הבנק

שמאי פרטי עובד בשבילכם, ויכול לבדוק את הנכס מוקדם. כך אפשר לדעת אם יש בעיה: חריגות, פער במחיר או נקודה תכנונית. ההערכה הפרטית לא מחייבת את הבנק, אבל היא עוזרת לכם להתכונן ולקבל החלטה בזמן.

מה כדאי לשאול את הבנק

• מי אמור לשלם על השמאי, ומתי.
• אם אפשר לקבל עותק מההערכה.
• מה קורה אם ההערכה נמוכה.
• אם ניתן לבקש הערכה נוספת, ובאילו תנאים.

התשובות נקבעות בבנק ולא אצל השמאי, ולכן כדאי לברר אותן ישירות.

שאלות נפוצות

האם השמאי של הבנק עובד בשבילי? הוא עובד עבור הבנק, ומטרתו להעריך את הנכס כבטוחה. האם אפשר לבקש עותק? זה תלוי בנוהל של הבנק. מה קורה אם הערכה שונה ממחיר העסקה? ההבדל עלול להשפיע על גובה ההלוואה, ולכן כדאי להתכונן לכך.

מונחים שכדאי להכיר

בטוחה: הנכס שמשועבד להלוואה. שיעבוד: זכות של הבנק בנכס. הערכת שווי: מה שווה הנכס בשוק. שטח: הגודל הרשום והבפועל. אלה מושגים שחוזרים בתהליך המשכנתא.

איך להתכונן לביקור השמאי

להכין את הנכס, להכין מסמכים כמו נסח טאבו והיתרים, ולהיות זמינים לשאלות. ביקור מסודר מאפשר לשמאי לראות את הנכס כפי שהוא, ולכתוב דוח מדויק.

מה לא כדאי להניח

לא כדאי להניח שההערכה תהיה זהה למחיר העסקה, ולא להניח שאין חשיבות לפרטים כמו מצב הנכס והיתרים. הכנה טובה מונעת הפתעות.

מי עוד מעורב

בתהליך המשכנתא יש גם יועץ משכנתאות, עורך דין והבנק עצמו. השמאי הוא רק חלק, ולכן חשוב להבין את תפקידו ולא לצפות ממנו למה שאינו שלו.

הערה אחרונה

ככל שאתם מבינים את מה שהשמאי בודק, כך אתם מתכוננים טוב יותר.

שמאי משכנתא בכל אזור המרכז

המשרד עובד עם בנקים ועם לקוחות פרטיים בכל אזור המרכז. אם אתם לפני משכנתא ורוצים להבין מה צפוי, אפשר לפנות ולספר על הנכס.

שירותי המשרד בנושא

שמאי למשכנתאות

צילום: Pexels – Exterior of a Modern Apartment Building in City