כשלוקחים משכנתא, שמעתם שיש "שמאי של הבנק", ואולי גם שמעתם על שמאי פרטי. מי מהם צריך? האם אחד מחליף את השני? במאמר הזה נסביר את ההבדל בצורה פשוטה, כדי שתוכלו להחליט מה מתאים למצב שלכם.
שמאי של הבנק: מה תפקידו
הבנק מלווה כסף ורוצה להבין מה הנכס שווה, כדי להחליט כמה להעניק. לשם כך הוא פונה לשמאי מקרקעין שעובד איתו, או שנמצא ברשימה שהוא מכיר. השמאי מעריך את הנכס ומעביר את חוות הדעת לבנק. התפקיד הוא לשרת את תהליך האישור של הבנק, וההערכה משפיעה על מה שתקבלו.
שמאי פרטי: מה תפקידו
שמאי פרטי עובד בשבילכם. הוא מעריך את הנכס לפי המטרה שלכם, מסביר לכם את הממצאים ועונה על שאלות. הוא יכול להתחיל לפני שהבנק נכנס לתמונה, ולהכין אתכם. הוא לא חלק מהליך הבנק, ולכן ההערכה שלו לא מחייבת את הבנק, אבל היא נותנת לכם מידע.
ההבדל המעשי
- מי מזמין: הבנק מזמין את שמאי הבנק, ואתם מזמינים שמאי פרטי.
- למי מיועדת חוות הדעת: לבנק, או לכם.
- מתי: שמאי הבנק מגיע בשלב הבקשה, ושמאי פרטי יכול להגיע מוקדם.
- הסבר: שמאי פרטי יושב איתכם ומסביר, ושמאי הבנק לא תמיד.
- מחויבות: ההערכה של שמאי הבנק היא הרלוונטית לבנק.
למה לא מספיק רק שמאי של הבנק
שמאי הבנק נותן את ההערכה שהבנק מתבסס עליה, וזה מספיק לתהליך. אבל אתם צריכים לקבל החלטה על רכישה, ולא רק על הלוואה. שמאי פרטי עוזר לכם להחליט לפני שאתם מתחייבים, ולהבין מה צפוי. אם התוצאה בבנק תהיה שונה מהמצופה, כבר תדעו למה.
מתי כדאי לשלב
שילוב מועיל במיוחד כשהמחיר נראה גבוה, כשיש חריגות בנייה, כשהנכס מיוחד, או כשאתם קונים בפעם הראשונה. הוא גם מועיל כשהמשכנתא קרובה לגבול של מה שאתם יכולים לשאת, ולכן כל פער בהערכה משנה. במקרים אחרים, כשמדובר בעסקה פשוטה ובסכום שמרווח, ייתכן שאפשר להסתפק בשמאי הבנק.
דוגמה למקרה שבו שילוב עוזר
קונה פוגש דירה שמתאימה לו, ושמאי הבנק עדיין לא נכנס לתמונה. הוא מזמין שמאי פרטי, שמגלה שהמחיר גבוה מעט מהעסקאות האחרונות, ושיש חדר שנוסף ללא היתר. עם המידע הזה הקונה מנהל משא ומתן, מוריד את המחיר ומבקש מהמוכר להסדיר את החריגה. כשמגיע שמאי הבנק, הפער קטן והתהליך חלק. הדוגמה כללית ולא מתארת לקוח מסוים.
מה שמאי פרטי לא יכול לעשות
שמאי פרטי לא יכול להבטיח שהבנק יקבל את ההערכה שלו. הוא גם לא יכול לשנות את מדיניות המימון של הבנק או לשפר את התנאים שלכם. מה שהוא כן יכול הוא להבהיר, לאתר בעיות מראש ולתת לכם בסיס להחלטה.
למה הבנק לא תמיד מקבל הערכה פרטית
הבנק צריך להסתמך על הערכה שהוא יכול לבדוק ושעומדת בנהליו. לכן הוא נוהג לעבוד עם שמאים מוגדרים. זה לא אומר שהערכה פרטית חסרת ערך: היא משרתת אתכם, ולא את הבנק. כדאי להבין את ההבדל הזה כדי שלא יהיו ציפיות שגויות.
הבדל בדרך הדיווח
שמאי הבנק מדווח לבנק. שמאי פרטי מדווח לכם. ההבדל הזה משפיע על מי יכול לשאול שאלות, ועל מי מקבל הסבר. אם חשוב לכם להבין לעומק את הנכס ואת הנתונים, השיחה עם שמאי פרטי תיתן לכם יותר.
כשאין בנק בתמונה
לא כל הערכה קשורה לבנק. מי שמוכר, מחלק נכס או בודק השקעה, פונה בדרך כלל לשמאי פרטי. גם במצבים אלה כדאי להסביר את המטרה, כדי שההערכה תתאים. הסבר על כך אפשר לקרוא במאמר על מה זה שמאי מקרקעין.
מה קורה אם ההערכות שונות
אם הערכה פרטית אחת והערכת הבנק שונות, זה לא אומר שאחת טועה. ייתכן שהשתמשו בעסקאות שונות, או שהעריכו בתאריכים שונים. כדאי לבקש הסבר, ולהבין אם יש פרט חשוב שלא נלקח בחשבון. לפעמים הפער קטן ואין צורך בפעולה. פער גדול כדאי לבדוק.
האם אפשר לבחור את שמאי הבנק
בדרך כלל לא תמיד. הבנקים עובדים עם שמאים מסוימים, וההקצאה נקבעת בהתאם. אפשר לשאול את הבנק אם יש בחירה, ואם כן, לשאול על הניסיון של השמאי באזור. אין צורך להתווכח על זה, אבל חשוב לדעת מה האפשרויות.
מה לגבי עלות
העלות של שמאי הבנק ושל שמאי פרטי נקבעת בהתאם לתנאים שלהם, ושווה לברר מראש עם כל אחד. כשמזמינים שמאי פרטי, מסכמים את התנאים ישירות מולו. במאמר הזה לא נציין סכומים, כי הם משתנים לפי הנכס והמטרה.
איך לבחור שמאי פרטי
בקשו הסבר על התהליך, שאלו על הניסיון בסוג הנכס ובאזור, וודאו שהוא מוסמך. שמאי טוב מסביר בצורה ברורה, לא מבטיח מה שאי אפשר להבטיח, ונותן לכם להבין מה אתם מקבלים. ההמלצות של אנשים שהשתמשו בו שימושיות, אבל גם לבדוק בעצמכם.
שאלות לשאול
- מה ההערכה כוללת ולמי היא מיועדת.
- מה הוא צריך ממני.
- איך אפשר לשוחח איתו אחרי שהוא מסיים.
שאלות נפוצות
האם אפשר להשתמש בשומה פרטית בבנק? זה תלוי בבנק ובמטרה, ולכן כדאי לשאול. האם שמאי פרטי יהיה מוטה? שמאי מחויב למקצועיות ולכללי האתיקה, ולא לתוצאה שהלקוח רוצה. האם שתי שומות יכולות להיות שונות? כן, בגלל הנחות שונות, ולכן חשוב להבין על מה הן נשענות.
מונחים שכדאי להכיר
שמאי מטעם הבנק: שמאי שהבנק מזמין. שמאי פרטי: שמאי שהלקוח מזמין. שומה: הערכה כתובה. מטרת השומה: למה היא נכתבת. מטרה שונה לעתים משנה את הניסוח.
איך בוחרים
לפי המטרה: אם צריך אישור בנק, בודקים מה הבנק מקבל. אם צריך הערכה לצורך החלטה אישית, שמאי פרטי עשוי להתאים. אם לא בטוחים, שואלים לפני שמזמינים.
מתי יש הבדל בפועל
בנקים נוהגים לפעול עם שמאים מסוימים, ולכן אם צריך מסמך לבנק, כדאי לברר איזה שמאי הוא מקבל. במצבים אחרים, כמו מכירה, ירושה או חלוקת רכוש, שמאי פרטי נפוץ יותר. המשרד עובד עם בנקים ועם לקוחות פרטיים.
איך מחליטים
שואלים: למי הדוח מיועד, מה הוא צריך לכלול, ומי יסתמך עליו. התשובה קובעת מי הכתובת הנכונה.
למה כדאי לברר מראש
מי שמזמין שומה בלי לברר למי היא מיועדת עלול לגלות שהיא לא מתאימה למטרה. בירור קצר מראש חוסך כפל עבודה.
מה לזכור
בנק ולקוח פרטי יכולים לצפות מהשומה לדברים שונים, והשמאי צריך לדעת מי קורא אותה.
שמאי פרטי ושמאי בנק בכל אזור המרכז
המשרד נותן שירות בכל אזור המרכז. אפשר לפנות ולהבין איזה מסלול מתאים לכם.