תמ"א 38 הינה תוכנית מיתאר ארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. התוכנית מיועדת עבור  בניינים שנבנו עד 1980  שאינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים לרעידות אדמה ויש אישור לגביהם של מהנדס מוסמך בנושא. התוכנית נותנת מענה ע"י חיזוק ושדרוג  של  בניינים אלו על מנת שיעמדו בתקן. תנאים נוספים לביצוע תמ"א 38 אישור מהנדס מוסמך בנושא, מבנה בן שתי קומות ומעלה ושטחו עולה על 400 מ"ר, מבנה שאינו מיועד להריסה ע"פ תוכנית/צו בית משפט והסכמה של 66% מהדיירים. המוציאים לפועל של תמ"א 38 הם דיירים או יזמים כאשר דיירי הבינין חותמים על הסכם לתכנית.

במסגרת התכנית מחזקים ומשדרגים את הבינין ומוסיפים קומות (בין קומה וחצי לשתיים וחצי קומות) . בגמר הבנייה הדיירים מקבלים  בדירתם תוספת בנייה של עד 25 מ"ר באמצעות חדר נוסף. כמו כן, בבניין תותקן מעלית (במידה ואפשרי מבחינת המבנה), חנייה (אם יש שטח). הביניין עובר טיפול "10,0000 " ומקבל  שיפוץ חיצוני ופנימי כלומר הלובי, חדר המדרגות, תשתיות הבניין כמו המים, הביוב, גז וכד' הכל משודרג. כאשר כלל השדרוג תלוי באישור תוכניות בוועדות המקומיות.

 בסיום התכנית חלק מהדירות נמכרות לדיירים חדשים ובחלקן ממשיכים להתגורר הדיירים הקודמים.

משך הליך כזה הינו לרוב בין 3 ל-4 שנים הכולל פרק זמן של קבלת ההיתר ופרק זמן של חיזוק המבנה ושדרוגו בפועל.

תמ"א 38/2

תמ"א 38/2 הוא תיקון לחוק תמ"א 38 , התיקון ניתן ב2010. במסגרת התיקון במקום לשדרג בית מגורים ישן , הורסים אותו  ובונים מחדש בצורה אופטימלית כאשר זכויות הבנייה שהיו מתקבלות בתמ"א 38 נשמרות. בעקבות התיקון לחוק נוצרו תוספות זכויות בנייה משמעותיות כך שעל כל קומה תתווסף קומה וחצי נוספת כך לדוגמה עבור ביניין בן קומה אחת תתווסף 1.5 קומות נוספות, בניין בן שתי קומות יתווספו 2.5 וכו.. ובבניינים בני 4 קומות ומעלה יתווספו להם 3.5 קומות . תהליך הוצאת ההיתר לפרוייקט כזה היא בממוצע שנה לעומת  פרוייקט פינוי בינוי שמדובר בממוצע בחמש שנים  (ראו פרק נפרד אודות פינוי בינוי).

על מנת לבצע פרוייקט זה נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים

במהלך הבנייה השכירות בדירתם החלופית של הדיירים משולמת על ידי הקבלן או היזם.

מה הדיירים מקבלים בתכנית תמ"א  38/2?

הדיירים בתכנית תמ"א 38/2 מקבלים בניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה, דירה חדשה בד"כ  עם תוספת בנייה של עד 25 מ"ר, באמצעות חדר נוסף, ממ"ד, מרפסת, מחסן, התקנת מעלית (אם אפשרי מבחינת המבנה), חנייה (אם יש שטח), שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, ללובי ולחדר המדרגות, מערכת האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, גז וכד',  שיפוץ חדר האשפה, המקלט וחדרי אופניים/עגלות. עם זאת כל מה שצוין תלוי באישור תוכניות בוועדות המקומיות שהן בעלות הסמכות לקבוע מה יבוצע ומה לא.

 דייר ותיק שקיבל דירה גדולה יותר יהיה זכאי להנחה  בארנונה במהלך 4 שנים עבור ההפרש בין שטח הדירה הקודם לשטח הדירה הנוכחי[1].

מדוע תפקידו של השמאי בפרוייקט תמ"א 38 ובתמ"א 38/2 הוא הכרחי?

כאשר מתעניינים בפרוייקט תמ"א 38/2 מגיעים יזמים שונים אשר מציעים עצמם לביצוע התוכנית, ככל שהנכס יותר מרכזי מבחינת מיקום בארץ  כך  יגיעו יותר יזמים. ביצוע פרוייקט תמ"א 38 על נכס שנמצא במרכז הוא יחסית משתלם ליזם .  ביכולתו של השמאי לסייע בשלב המשא ומתן עם היזם לעזור לדיירים להבין מהי התוכנית הטובה ביותר עבורם.

הידע הרחב של השמאי בנושאים בירוקרטיים כמו מס שבח, מס מכירה היטל השבחה והטבות שונות שמגיעות להן בעקבות הפרוייקט  מהווה כוח עצום לדיירים.

[1] לפי אתר כל זכות