פינוי בינוי הינו פרוייקט התחדשות עירונית שבו נהרסים מספר מבנים ונבנים מחדש בבנייה משופרת .
הפרוייקט חייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור הבנויות בו  כאשר משך הפרוייקט נע בין 5 ל-8 שנים.

על מנת לבצע פרוייקט כזה נדרשת הסכמה של בין 50% ל-60% מדיירי כל ביניין וכאשר 80% מכלל הדירות מסכימים זה מאפשר הגשת תביעה לחיוב דיירים אשר מסרבים לפרוייקט.  תנאי נוסף לביצוע הפרוייקט הוא שהמתחם חייב להיות מוכר כמיועד לפרוייקט פינוי בינוי על פי משרד השיכון ומאושר ע"י אגף התכנון בראשות המקומית.

מה מקבלים הדיירים בפרוייקט פינוי בינוי?

הדיירים בתכנית  פינוי – בינוי מקבלים בניין חדש העומד בתקן רעידות אדמה, דירה חדשה לרוב גדולה יותר בהתאם לתנאים שסוכמו.  המרחב הציבורי מסביב לביניין ישודרג כחלק מפרוייקט זה שמטרתו פיתוח עירוני , לכן באופן כללי עיריות יעדיפו פרוייקט התחדשות עירונית כזה מאשר תמ"א 38/2.

מי יכול לשמש כשמאי בפרויקט פינוי בינוי ?

בעלי  הדירות יכולים לבחור כל שמאי שנמצא ברשימת השמאים הממונים מכוח חוק פינוי ובינוי של משרד השיכון והבינוי .

מדוע תפקידו של השמאי בפרוייקט פינוי בינוי הוא הכרחי?

השמאי מהווה גורם ניטראלי מקצועי ואמין לכן תפקידו הכרחי כבר משלב המשא ומתן  בו יסייע לבעלי הדירות בבחינה מעמיקה של הכדאיות הכלכלית של ההצעה אותה קיבלו מהיזם, בקבלת החלטות מושכלות ומיטיבות לטווח הארוך , בחיסכון בעלויות ובמניעת מחלוקות עתידיות ועוגמת נפש.

יש לזכור כי פרויקט פינוי בינוי הינו  פרויקט גדול ועתיר משתתפים (בעלי הדירות הוותיקים והחדשים, הרשות המקומית , יזמים וקבלנים) כאשר לכל אחד מהצדדים יש אינטרסים  הנוגעים לעניין לכן חשוב להעזר בשירותיו של שמאי אמין , מומחה וניטראלי אשר יבחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור הדיירים. כמו כן, החוק קובע כי כאשר יש רוב של בעלי הדירות באפשרותם להגיש בקשה למינוי שמאי.

יתרון נוסף בשכירת שירותיו של שמאי הוא שבכוחו של השמאי לסייע כאשר אחד מהדיירים מתנגד לפרויקט כיוון שקביעתו היא על פי חוק מחייבת, הדייר המתנגד אמנם יוכל לערער לבית משפט אך רבים יעדיפו לא להגיע לכך. במידה ודייר מתנגד מחליט להגיש תביעת נזיקין נגד הדיירים האחרים גם שם השמאי יכול לשמש כעזר.

כאשר מדובר בפרויקטים מורחבים יותר של פינוי בינוי הכוללים מספר בניינים ואינטרס ציבורי על פי חוק חייבת להיות חוות דעת של שמאי מוסמך. והיזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה של השמאי.

חשוב לציין כי מחויבותו של השמאי לניטרליות מעוגנת בחוק כך העונש הקבוע בחוק על אי גילוי על ניגוד עניינים הוא עד שלוש שנות מאסר.

.

מה תפקידו של השמאי בפרוייקט פינוי בינוי ?

הערכת  שטח ומפרט של כל דירה  ולפי זאת הערכת התמורה שכל דייר יקבל על הדירה הקיימת.

חישוב כדאיות הפרויקט כך שאם וכאשר הרווח של היזם עולה על חמישית/רבע מהאחוזים באפשרותם של הדיירים לדרוש כי רווח זה יועבר לפרויקט בנוסף למה שכבר קיבלו.

בדיקת השווי של הדירות שיתקבלו בפרויקט.

בדיקת  תקן 21  שפירושה הערכת העלויות אשר צפויות לפרויקט .

הגנה על זכויותיו הקנייניות של כל דייר ע"י כך שהשמאי בודק האם הן נשמרו.